Der Mietvertrag für Wohnraum regelt das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Die gesetzlichen Vorschriften zur Miete finden sich in den "Allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse" (§§ 535 bis 597 BGB) und insbesondere in den Regelungen über "Mietverhältnisse für Wohnraum" (§§ 549 bis 577a BGB).
Obwohl im Wohnungsmietvertrag eigentlich alle wichtigen Aspekte geregelt werden, kommt es immer wieder regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien (Mieter und Vermieter). Was es alles für Arten von Mietverträgen für Wohnraum gibt, auf was Sie beim Abschluss eines Mietvertrages achten sollten und was in einem Mietvertrag stehen sollte, finden Sie hier.
Die Mietvertragsarten: Unbefristet, befristet, Staffel- und Indexmietvertrag
Die Arten des Mietvertrages für Wohnraum können in zwei große Gruppen unterteilt werden. Einerseits nach der Art der Laufzeit des Mietverhältnisses, unbefristet und befristet, andererseits nach der Art der künftigen Mieterhöhung: Standardmieterhöhung, Staffelmiete oder Indexmiete.
Mietvertrag "unbefristet"
Bei dieser Art des Mietvertrages wird auf unbegrenzte Zeit ein Mietverhältnis über Wohnraum geschlossen. Mieter können ihn aber ohne Begründung kündigen. Einen Mustermietvertrag über ein unbefristetes Mietverhältnis finden Sie hier
Mietvertrag "befristet"
Ein befristeter Mietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, meist Formularmietvertrag, in dem das Mietende für den Wohnraum von vornherein klar festgelegt wird. Während der Laufzeit des befristeten Mietvertrages können beide Vertragsparteien nicht kündigen. Einen befristeten Mustermietvertrag finden Sie hier
Art der Mieterhöhung
Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren nach § 557 ff. BGB. Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Staffelmiete
Der Staffelmietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
Staffelmietverträge werden gewöhnlich als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Mietvertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
Indexmiete
Vermieter und Mieter können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Ist ein Indexmietvertrag vereinbart, kann der Vermieter während der Mietzeit keine sonstigen Mieterhöhungen, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, fordern.
Eine Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Bei dieser Form der Mieterhöhung handelt es sich um häufigste Form der Erhöhung der Mieten: die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Mietvertragsabschluss: Mündlich oder schriftlich?
Ein Mietvertrag über Wohnraum kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Mündlicher Mietvertrag
Wurde der Mietvertrag mündlich abgeschlossen, gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und er gilt als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Wird ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen und auch keine Nebenkosten zahlen. Diese sind, wenn nichts anderes geregelt ist, in der zu zahlenden Miete enthalten. Mündliche Mietverträge sind eher selten, da sehr oft darüber gestritten wird.
Die Regel: Der schriftliche Mietvertrag
Nicht die Regel, aber möglich, ein schriftlicher Wohnungs-Mietvertrag der theoretisch nur aus ein paar Sätzen bestehen kann. Es muss nur feststehen, wer der Mieter und wer der Vermieter ist, welche Immobilie vermietet wird, zu welcher Miete und wann das Mietverhältnis beginnt.
Die Regel in der Praxis und damit die häufigste Form des Mietvertrages ist ein mehrseitig schriftlich abgeschlossener Mietvertrag, ein sogenannter Formularmietvertrag, der heutzutage in den meisten Fällen beim Abschuss eines Mietvertrages über Wohnraum verwendet wird. Wann liegt ein Formularmietvertrag vor? Formularmietverträge sind Verträge, die nicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden. Die enthaltenen Klauseln sind rechtlich als allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff. BGB anzusehen.
Zusätzliche individuelle Vereinbarungen haben aber Vorrang vor allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 b BGB), allerdings nur dann, wenn sie geltendem Gesetz entsprechen. Gerichte gehen üblicherweise dann von Formularklauseln aus, wenn diese in mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen identisch vorkommen.
Welche Punkte im Mietvertrag schriftlich beachtet und geregelt werden sollten finden Sie im nächsten Kapitel.
Bevor der Mietvertrag vom Mieter(n) und Vermieter(n) unterzeichnet wird, müssen sich beide Vertragsparteien zunächst einmal über die wichtigsten Punkte einig werden. Die wichtigen Einzelheiten die vorher abgesprochen und ausgehandelt wurden, sollten sich dann bei einer Einigung auch im Mietvertrag wiederfinden. Folgende Angaben sind nicht abschließend, sind aber wichtig und sollten generell in jedem Wohnungsmietvertrag enthalten sein.
Vertragspartner
Wer als Mieter und im Vermieter im Mietvertrag steht und welche Vertragsparteien den Mietvertrag unterschreiben ist geklärt. Die Personalien der sämtlicher Vertragsparteien sind angegeben und genau bezeichnet. Achten Sie darauf, wenn mehrere Personen die Wohnung mieten bzw. vermieten, sind alle als Mieter bzw. Vermieter anzugeben. Auf die vollständige Namensnennung unter Angabe der jeweils aktuellen Anschriften sollte geachtet werden. Sind die Vermieter beispielsweise juristischen Personen, z.B. AG, KG oder GmbH, sind jeweils die Vertretungsberechtigten anzugeben.
Mietobjekt
Das Mietobjekt sollte exakt bezeichnet sein. Hierzu zählen neben der genaue Lage, die Bezeichnung des Mietobjektes, mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Speicherabteil, Autoabstellplätze und Ähnliches.
Die genaue Quadratmeterzahl der Wohnfläche des Mietobjektes ist verzeichnet. Die Beifügung eines Grundrisses als Anlage zum Mietvertrag ist nicht zwingend erforderlich, wäre aber zu begrüßen. Bei der (oft etwas sorglosen) Angabe der Größe des Mietobjekts im Mietvertrag ist Vorsicht geboten, wenn im Vorfeld des Vertrages nicht ein konkretes Aufmaß des Mietobjekts vorgenommen wurde. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter den Mietpreis mindern und die überbezahlte Miete zurückerstattet verlangen kann, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Größe des Mietobjekts mehr als 10% beträgt.
Mietzeit
Bei der Regelung der Mietdauer sind Mieter und Vermieter relativ frei. Die Mietzeit im Mietvertrag - Beginn und Ende - sollte klar festgelegt sein (befristet, unbefristet).
Miete/Mietzins
Die Miete ist unter den Mietvertragsparteien frei verhandelbar. Sie darf aber nicht sittenwidrig sein. Die vereinbarte Miethöhe muss im Mietvertrag genannt sein, gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten. Alle Kosten, die zur Nettokaltmiete hinzu kommen sind die Nebenkosten. Ebenso sollten die Zahlungsmodalitäten der Mietzahlung festgelegt sein.
Auch die Art einer möglichen Mieterhöhung sollte eindeutig im Mietvertrag festgelegt (z.B. Staffelmiete, Indexmiete) sein.
Nebenkosten/Betriebskosten
Beide Vertragsparteien sollten darauf achten, dass eine genaue Aufstellung der umgelegten Betriebs-/Nebenkosten mitsamt dem Abrechnungszeitraum vorhanden ist.
Kündigung
Die Kündigungsfristen sind klar geregelt.
Schönheitsreparaturen/Renovierungsarbeiten
Einzelheiten zu Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen sollten im Mietvertrag klar festgelegt sein.
Individuelle Vertragseinzelheiten
Individuelle Vertragseinzelheiten sind geklärt (z.B. Anbringen einer Satellitenschüssel, Ein-, Um- oder Anbauten, Überlassung an Dritte/Untervermietung usw).
Anlagen zum Mietvertrag
Hausordnung ist bekannt und Vertragsbestandteil (z.B. Ruhezeiten, Haustierhaltung usw.), ebenso ein detailliertes Übergabe-Protokoll sowie bereits erwähnt eine genaue Nebenkostenaufstellung mit dem jeweiligen Umlageschlüssel für einzelne Kostenarten.
Zwei weitere Mustermietverträge, für ein befristetes und unbefristetes Mietverhältnis findet sich auf der Seite von IS24 in Zusammenarbeit mit dem DMB. Die Mietvertragsmuster bzw. Mietvertragsvorlagen finden Sie hier.