Die EU-Kommission will nach Information der Tageszeitung "Die Welt" (Mittwochausgabe) mit einer neuen Richtlinie zur Gebäudeeffizienz den Wasserverbrauch in den Mitgliedsstaaten um bis zu 30 Prozent senken. Hausbesitzer und Vermieter sollen verpflichtet werden, Duschköpfe, Toilettenkästen und Wasserhähne zu ersetzen, um den Wasserdurchfluss zu verringern. Je Wohnung müssen dabei etwa 400 Euro investiert werden. Bei den 25 Millionen Eigenheimen und Wohnungen in Deutschland summieren sich die Kosten somit auf mehr als zehn Milliarden Euro, berichtet die Zeitung.

Mit der geplanten Regelung will der slowenische EU-Umweltkommissar Janez Potocnik vor allem die Wasserknappheit in Südeuropa bekämpfen. Werden die Pläne der EU-Kommission vom europäischen Parlament verabschiedet, müsste der Wasserverbrauch in Deutschland in den kommenden Jahren um weitere 30 Prozent auf 85,4 Liter pro Kopf und Tag reduziert werden. Die Pläne aus Brüssel stoßen in Deutschland auf Kritik: "Von den jährlich verfügbaren 188 Milliarden Kubikmetern Wasser werden in Deutschland nur 2,7 Prozent durch die öffentliche Wasserversorgung verbraucht", sagte Martin Weyand, Hauptgeschäftsführer Wasser und Abwasser beim Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BdEW), der "Welt".

"Deutschland benötigt keine zusätzlichen Regelungen zur Steigerung der Wassereffizienz von Gebäuden", sagt Energieexpertin Ingrid Vogler vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-Unternehmen. "Im Interesse von Grundeigentümern und Mietern sollte Berlin rasch handeln", sagt Gerold Hapag, Umweltexperte beim Eigentümerverband Haus & Grund.

(Quelle: Gewerbeimmobilien24)
 

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09; AG Schöneberg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 12 C 368/07; LG Berlin – Urteil vom 6. November 2009 – 63 S 17/08.

Immerhin knapp jeder Dritte schätzt eine günstige Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, um im Alltag das Auto in der Garage stehen zu lassen. Und, gut jeder Zweite achtet beim eigenen Hausbau auf den Einsatz von umweltfreundlichen Baustoffen. Darunter fällt unter anderem der Einsatz von speziellen Klebern, Dichtmassen oder Farben. Rund 14 Prozent würden für die Warmwasseraufbereitung auf Solarenergie setzen. Anzenberger wertet dies positiv, schließlich ist nach dem Wärmegesetz von 2009 der Bauherr verpflichtet, 15 Prozent der verbrauchten Wärme Ressourcen schonend zu decken. Daneben ergab die Studie, dass unter anderem 20 Prozent der Bauherren eine umweltfreundliche Heizungsanlage favorisieren. Zudem befürworten 17 Prozent der deutschen Hausbauer ein Niedrigenergie- bzw. Passivhaus.

Die Bewohner der Innenstadt sind im Vergleich zur Bevölkerung am Stadtrand jünger, und der Altersunterschied werde sich weiter vergrößern. Eine Ursache ist laut Studie die hohe Fluktuation in den Innenstadtgebieten und die Mobilität der Einwohner. Fast jeder Zweite zieht im Durchschnitt alle fünf Jahre um. Am Stadtrand und in kleineren Gemeinden sind die Menschen deutlich stärker verwurzelt. Für die Erhebung haben die Forscher aus 85 Städten mit mehr als 60.000 Einwohnern Daten zu Alter und Nationalität der Wohnbevölkerung auf Stadtteilebene ausgewertet.

Die verfügbaren Einkommen und das historische Zinstief würden den Immobilienkauf erleichtern. "Die Preissteigerungen werden sich beim Wohneigentum in den nächsten zwölf Monaten in dem jetzigen Tempo fortsetzen." Eine mittlere Eigentumswohnung aus dem Bestand kostet nach den Berechnungen des IVD im Schnitt derzeit 940 Euro pro Quadratmeter, ein Euro mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen verteuerten sich im Jahresverlauf durchschnittlich um 21 auf 1549 Euro pro Quadratmeter. Eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung kostet damit im Schnitt 108.430 Euro, 1,4 Prozent mehr als 2009.

Spitzenreiter bei der Kaufpreisentwicklung waren Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert in mittelgroßen Städten (200.000 bis 300.000 Einwohner). Hier meldet der IVD ein Preisplus von durchschnittlich 4,7 Prozent. Die Preise für freistehende Eigenheime mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und gutem Wohnwert legten im Vergleich zum Vorjahr leicht zu. 2009 kostete ein Haus dieser Kategorie noch durchschnittlich 253.500 Euro, jetzt sind es 254.500 Euro, berichtet die Zeitung. In den übrigen Kategorien sanken die Preise allerdings um bis zu 1,5 Prozent.

Nach Leutheusser-Schnarrenberger soll die in der Praxis entwickelte Berliner Räumung eine schnelle und kostensparende Vollstreckung von Räumungsurteilen ermöglichen und so den Vermietern helfen Mietbetrügern entgegenwirken. Dabei dürfe aber wiederum der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nicht umgangen werden, betonte die Ministerin.
 

Es gehe auch um die Regelung, dass die Mieter während der Bauarbeiten nicht auf Mietminderung pläsideren könnten. "Sind Vermieter zur energetischen Modernisierung rechtlich verpflichtet, müssen auch die Mieter zur Duldung minderungsfreier Mietzahlung verpflichtet sein." Die Koalition habe eine entsprechende Grundsatzentscheidung bereits im Koalitionsvertrag geschaffen. Mit dem nun vorgelegten ersten Gesetzesentwurfs ihres Hauses solle es eine konkrete Diskussionsgrundlage für die Beratungen im schwarz-gelben Bündnis geben.
 

"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)."

Die Beklagten zahlten die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Die Kläger haben mit ihrer Klage Räumung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB* hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen.

Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10 / AG Rheinberg – Urteil vom 20. Juli 2009 – 12 C 498/08 / LG Kleve – Urteil vom 25. März 2010 – 6 S 129/09